Дачи россиян за рубежом не востребованы

В период кризиса граждане России массово скупали недвижимость в Европейских странах, а сегодня они их не могут продать. На сегодняшний день даже те, кто имеет огромный капитал, а их в разных странах почти 85%, не хотят покупать такую недвижимость.

По подсчетам экспертов Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS), спрос на distressed property или «проблемную» недвижимость снижается, и сегодня такое снижение произошло в 85% странах мира. Но, по более уточненным данным, во втором квартале 2010 года по этому показателю складывается радостная тенденция к росту. Так, число сделок, которые совершены с проблемной недвижимостью, возросло в 13 странах из 25. В первом квартале 2010 года увеличение фиксировалось в 17 странах. В исследовании сказано, что с большей долей успеха во втором квартале 2010 года проблемная недвижимость продвигается в Португалии, Ирландии и США. А более всего рост по числу совершенных сделок растет и заметен больше всего в трех странах: Португалии, Испании и Германии.

Но и в других странах не все так плохо, так положительные результаты, которые указывают на спад неликвидных активов, можно наблюдать в Бразилии, России, Индии, Канаде и Китае. Как предполагают эксперты, что третий квартал 2010 года станет переломным для этого сегмента рынка. Количество объектов, которые имеют «проблемную» историю, продолжают увеличиваться в третьем квартале 2010 года в половине из 25 стран. Во втором квартале этот показатель вырос еще в 18 странах. Отчеты говорят о том, что количество проблемных активов в частности резко возрастет в Ирландии, Португалии, странах Скандинавии и Испании. А ирландцы и американцы больше всего изъявили желание избавиться от «нежелательной» недвижимости в первом квартале 2010 года.

Распродажа и по дешевке?!

Как считает директор агентства недвижимости Rentsale - Юлия Титова, проблемная недвижимость это и здания, которые возведены без разрешения, или не поделенная между наследниками недвижимость и т.д. Она также добавила, скорее всего, в данном случае речь идет о недвижимости, купленной под залог, которую банки отобрали по суду у собственников за неуплату и теперь занимаются перепродажей. Такая недвижимость на данный момент пользуется огромным спросом.

Игорь Индриксонс возглавляющий департамент международных инвестиций IntermarkSavills к проблемной недвижимости относит активы, которые еще совсем недавно, в самый разгар кризиса, было принято называть distressed assets: то есть собственники мотивированно продавали недвижимость, которая скупалась инвестиционными фондами со значительным дисконтом. Эксперт данную ситуацию объяснил следующим образом, снижение проблем такой недвижимости связано с распродажей, так только в Лондоне недвижимость скупали целыми кварталами. Если в январе 2010 года здесь можно было купить офисное здание, которая имело доходность 12–14% годовых. На сегодняшний же день этот показатель снизился до отметки 6%, то есть цена на здание выросла вдвое. В итоге за полгода фонды скупили все, что можно было скупить по дешевке.

В целом, такие проблемные активы образовались в тех странах, где была широко распространена ипотека, а таких стран огромное количество. Для рынка недвижимости в России такая ситуация активно представлена на рынке недвижимости Испании. Как говорит Юлия Титова, что таких предложений от банков здесь очень много, но реальный интерес для россиян представляют только штучные вещи. Так, из тысячи предложений может быть три-пять стоящих. Спрос на Испанию у российских покупателей упал в связи с кризисом и давно, тем не менее для многих остаются привлекательными именно такие залоговые объекты. И к ним следует относиться с большей долей внимательности и серьезности. Если Вы хотите купить такие объекты в личное пользование, то Юлия Титова не советует этого делать.

Умельцы испанского дна

С отчетом RICS в компании IntermarkSavills полностью согласны. Со слов Игоря Индриксонса, самое сложное положение на сегодняшний день действительно у Испании, которая занимает вторую строчку в Евросоюзе после Латвии по количеству безработных. И основная из проблем Испании — взятый еще в 80-х годах экономический курс на бесконтрольную застройку свои курортов ради привлечения инвестиций и пополнения бюджета.

Основными приобретателями этого жилья на побережье выступили англичане, а их число в Испании приблизилось к отметке в 1 миллион человек. Однако Великобритания сильно пострадала во время кризиса, а фунт стерлингов рухнул. Сегодня объемы продаж жилья в Испании растут, однако эксперты полагают, что на росте цен в ближайшие годы это не скажется. Наоборот, они могут упасть еще на 5–10%.

Марк Стаклин владелец и редактор Spanish Property Insight, эксперт по испанской недвижимости, говорит, что сегодня к продажам собственных испанских домов британцев часто толкает низкий курс английского фунта, позволяющий компенсировать потери от продажи жилья при обратном переводе средств в британскую валюту. В результате больше всего падение спроса коснулось побережья, где большая часть недвижимости— это курортные дома, а давно известно, что спрос на «пляжные» дома всегда исчезает в период рецессий.

Марк Стаклин говорит и о том, что с рынка ушли спекулятивные инвесторы, хотя во время бума они составляли большую его часть. Единственными инвесторами сейчас остались охотники за скидками и «ловцы дна», которые, как он считает, едва ли способны оживить рынок.

Испания хочет устойчивости

В течение первого полугодия 2010 года по данным общества оценщиков Испании Sociedad de Tasaciones, S.A, средняя стоимость квадратного метра нового жилья в столицах испанских провинций снизилась на 0,8% по отношению к декабрю 2009 года. В итоге средняя стоимость квадратного метра нового жилья в столицах провинций в конце первого полугодия 2010 года снизилась с 2589 евро за кв. м на 31 декабря 2009 года до отметки в 2537 евро за кв. м «construido» на 30 июня 2010 года (падение составило 52 евро за кв. м). Для жилого объекта недвижимости площадью 100 кв. м при новых ценах это равнозначно 253,7 тыс. евро.

Сколько стоит жилье в столицах Испании

В столицах, которые занимают первые три строчки среди самых дорогих городов по стоимости недвижимости в Испании, стоимость жилья остается практически неизменной: в Барселоне она достигает 3907 евро за кв. м, при этом за год стоимость снизилась на 134 евро за кв. м, в процентном соотношении это 1,4%, в Сан-Себастьян-Доностиа она достигала 3776 евро за кв. м, а это минус 46 евро за кв. м в год, или 0,6%. В Мадриде цена упала до отметки в 3360 евро за кв. м, тем самым снизилась на 35 евро за кв. м в год, или на 0,4%.

Эксперты Sociedad de Tasaciones, S.A находятся в ожидании того, что число нового жилья, которое выставлено на продажу, будет медленно, но сокращаться. Как говорится в исследовании, ритм снижения запасов предложения будет зависеть и от числа завершенных строительных проектов, которое на сегодняшний день активно способствует этой тенденции, так как число новых поступлений жилья на рынок за первое полугодие 2010 года, если сравнивать с такими же показателями прошлого года сократилось на 65%.

Как считают оценщики, если сравнивать с докризисным периодом, хоть и на низком уровне, но потенциально спрос на жилье в Испании есть. Чтобы его восстановить, все будет зависеть от финансирования кредитным и инвестиционным сектором, а также от снижения цен на новое жилье, которое в первую очередь обусловлено рентабельностью проектов и финансовой устойчивостью застройщиков. И, конечно, же не стоит отбрасывать и экономическую стабильность в стране, которая может стать намного лучше лишь к концу 2011 года.

Бум «Зеленого дракона» закончился.

Попытки сбросить проблемную недвижимость в Ирландии Игорь Индриксонс объясняет тем, что бум так называемого «Зеленого дракона», как называют Ирландию, в недвижимости и экономике прекратил свое существование, так как на сегодняшний день она все больше зависит от Великобритании. Если Англия сейчас активно продолжает восстанавливаться, то когда Ирландия еще находится на самом пике этого восстановления, и рынок недвижимости этой страны остывает.

Причем, большего всего как раз от кризиса пострадала экономика Ирландии, и это в первую очередь связано с избыточным кредитованием, которое повлекло за собой строительный бум, внезапно закончившийся в конце 2008 года. В результате страна стала первым представителем Евросоюза, которая ощутила на себе влияние рецессии, выйти из которой Ирландии удалось лишь в первом квартале этого года. ВВП Ирландии если сравнивать с предыдущим кварталом, в первом квартале, согласно официальным данным, выросло на 2,7%, но в тоже время сократился на 0,7% в годовом эквиваленте.

Как поясняют в IntermarkSavills, рынок недвижимости скандинавских стран остается, хоть более – менее, но стабильным, для них колебания в 3–5% большого значения не имеют. А в США, как и предполагалось год назад, начинается происходить расслоение рынка. Там, где не выдавались ипотечные subprime-кредиты, из-за которых и начался мировой кризис, начинается рост цен. А в тех районах, где кредиты выдавались, цены продолжают падать, и таких районов в США с каждым разом все больше и больше.

Коварность комиссии

Игорь Индриксонс считает, что на данном этапе кризиса граждане России потеряли больше всего, так как наши соотечественники первоначально скупали самые невостребованные предложения, которые можно было собрать во всем мире, в частности жилье в Болгарии, Испании и т.д. Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood комментирует этот факт тем, что всю эту недвижимость сейчас не имеется возможности продать, спрос на нее очень малый, а стоимость по – прежнему продолжает снижаться. Он также отмечает, что ситуация на рынке недвижимости не поддается логике, когда недвижимость продается по цене ниже своей себестоимости. Такая ситуация в данный период точно происходит в Испании.

По мнению многих экспертов, основная причина российского бума на европейский неликвид, в том, что агентам, которые рекламируют данные предложения, если сравнивать с объектами в других странах, платят более высокую комиссию. Так, как рассказывает г-н Индриксонс, средняя комиссия по международным рынкам составляет около 1–4%. А в Болгарии предлагает комиссию 15–20%, лишь бы агенты занимались продажей такой недвижимости. В свою очередь, застройщики таких комиссий не платят, они просто накручивают цены, а платить приходится покупателю. Так, еще в 2006 году никто не занимался продажей в Англии за агентские в 1,5%, все занимались продажей объектов в Болгарии, так как там комиссия 12%.

Что делать с невостребованной недвижимостью?

С точки зрения Константина Ковалева, а сегодняшний день собственники нерентабельного жилья, которое уже нельзя ни сдать, ни продать с выгодой, полностью лишены возможности продать свои активы. Как говорит Ковалев, что их востребованность настолько низкая, что продажа такого жилья в 90% случаев обречена на провал, и пока не будет найдет выход из кризиса не стоит рассчитывать на какой – либо доход. В такой ситуации лучше всего будет оставить свой дом на время, и содержать его до наступления лучших времен.

Игорь Индриксонс задается вопросом, кому продавать дома, так например, в Испании почти миллион домов стоит по побережью. С его слов, арендная ставка в странах с неликвидом минусовая и приближена к нулю, так как собственникам жилья остается его содержать. А продать недвижимость наши соотечественники пытаются по ценам от 500 евро за кв. м в Болгарии и до 1000–1500 евро за кв. м в Испании.

С точки зрения экспертов, если Вы хотите стать обладателем такой собственности, то Вы это можете сделать, но только для себя, но не для получения прибыли. Но Вы также должны понимать, что объект по своим инвестициям малопривлекателен, и на то, что Вы его продать не сможете в ближайшие пять, а, то и десять лет. Скорее всего, такая недвижимость как раз будет, кстати, во время очередного наступления смога на столицу.

Источник newsru.com

Снять квартиру Пушкинский район