Победитель конкурса WEB-Realtor 2013
Позвонить нам: (812) 45 45 332

Надежное агентство недвижимости РусланД качественно проводит сделки с жилой, коммерческой и загородной недвижимостью в Санкт-Петербурге.

Коммерческая недвижимость Жилая недвижимость Аренда Загородная недвижимость
Главная / Пресса о нас

Пресса о нас

Результаты круглого стола «Доступная аренда жилья: правда или вымысел? Цены, тенденции, прогнозы…»

Цены на аренду жилья в Петербурге достигли невиданных высот и в некоторых сегментах рынка сравнялись с размерами ежемесячных взносов по ипотечным кредитам.

Рынок аренды жилья в Петербурге не замирает ни на минуту. Спрос постоянно растет, причем не только у приезжих, но и у петербуржцев. Желающих снять квартиру не останавливает то, что цены на аренду у нас практически достигли московских.

Квартирка за 14 тысяч - миф

По данным менеджера отдела аренды агентства недвижимости «Дарко» Оксаны Седых, приличную и недорогую (около 15 тысяч рублей в месяц) квартиру сейчас уже отыскать сложно. Квартира за 14 тысяч - это миф, утверждает она. За комнату в коммунальной квартире в спальных районах с одного постояльца просят 8 - 9 тысяч рублей (двое заплатят 9 - 10 тысяч), в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском районах - еще на пару тысяч больше.

Причины дороговизны эксперт видит, во-первых, в общем росте цен на недвижимость - арендные ставки, хоть и с некоторым опозданием, но тоже растут вслед за ним. Во-вторых, свой «вклад» вносит удорожание ЖКХ-услуг: поднялись тарифы на 100 -200 рублей - хозяева тут же увеличивают расценки на 2 - 3 тысячи рублей. Определенную роль играет и сезонность: многие горожане на лето уезжают на дачу, сдавая жилье на 5 - 6 месяцев, вот и возникает конкуренция, снижающая цены. Весной одну комнату на одного человека в спальных районах еще можно снять за шесть, а то и пять тысяч рублей в месяц. А вот в августе, когда в город приезжает множество иногородних студентов, цены снова устремляются вверх. Ругать агентства смысла нет - они выставляют то, что предлагает наймодатель. А его аппетиты выросли.

Профессия - "арендодатель"

Еще лет десять назад люди сдавали только то жилье, что получили по наследству - другого у народа не было. Но сегодня на рынке появилось много новых домов, квартиры в которых приобретаются как раз для сдачи их в аренду. Понятно, что уровень этого жилья гораздо выше, чем в «хрущевках» или «панельках», и цена за аренду соответственно выше. Плюс коммунальные платежи, растущие чуть ли не каждый квартал. Да еще «на тропу войны» активно выходят налоговые службы, настойчиво требующие от арендодателей платить налоги - понятно, что те стремятся все расходы переложить на арендаторов.

По мнению менеджера департамента аренды жилого фонда агентства «Петербургская недвижимость» Людмилы Илюшиной, цены сегодня сильно завышены, даже на загородную недвижимость, которая уже сдается почти по городским ценам. Тогда как доходы у тех, кто снимает, не слишком растут - часто 2-комнатные квартиры арендуют по две семейные пары.

Однако, как отметил генеральный директор ООО «РусланD» Антон Алейников, несмотря на небывалый рост цен на недвижимость, доходность арендодателей за последние семь лет не выросла. Как получали они 4,6 - 6,5 % дохода на вложенные средства, так и получают. А то и меньше: «хрущевка -однушка до резкого взлета цен стоила 40 тысяч долларов, а теперь - минимум 80 тысяч. Попробуй оправдать за счет аренды такую покупку! К тому же нынешние арендодатели научились считать деньги и стремятся извлекать доход вполне профессионально. Правда, тут их подстерегают «подводные камни» в лице фискальных органов.

Зона особого внимания

Как сообщила менеджер отдела аренды ООО «РусланD» Инна Еремина, прессинг налоговых служб по отношению к горожанам, сдающим жилье, будет расти - что делать, граждане обязаны платить налоги. Причем к «делу» привлекаются не только агентства недвижимости, но и паспортные столы, домоуправы, милиция и даже соседи. Последние, впрочем, не склонны «стучать» на ближнего просто так, из классовой ненависти. Как правило, они «сигналят», если в сданной квартире кто-то займется, к примеру, предпринимательской деятельностью (станет переписывать диски, откроет притон и проч.).

Налоговики делают запросы в ЖСК (там, по некоторым данным, до 10 % квартир сдается в поднаем, и «мимо кассы» - бюджета, социальных программ города - идет уйма денег). Данные о прибывших гражданах и месте их жительства будет направлять в налоговую и миграционная служба. По словам заместителя начальника межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы (ФНС) России № 28 по Санкт-Петербургу Галины Беловой, время от времени их служба проводит рейды по разным районам, выясняя, кто снимает жилье.

В Москве, где сдается около 30 % жилья, налоговики обращаются в иностранные компании, снимающие для своих сотрудников жилье, в том числе очень дорогое (3 тысячи долларов в месяц и выше). В этих случаях «уклонисты» особенно рискуют - суммы большие, и даже если год пропустишь, попадешь под ответственность.

Может, лучше заплатить?

Конечно, сдавать свое жилье внаем закон не запрещает, но обязывает «физлица» предоставить в налоговую службу декларацию о доходах за истекший период (не позднее 15 июля следующего за ним года). Статьи 119 и 121 Налогового кодекса предусматривают налоговую ответственность за неподачу декларации - если она вовремя не подана, то штраф составляет 5 % от суммы налога плюс пеня. А при уклонении от уплаты налогов на сумму 100 000 рублей (за три года) предусмотрена даже уголовная ответственность!

Владельцам двух и более квартир сейчас рассылаются письма с просьбой уплатить налоги. А если человек сдает две и более квартиры, ему положено зарегистрироваться как индивидуальному предпринимателю. В этом случае «бизнесмен» может воспользоваться упрощенным способом налогообложения и платить не 13 % налогов, а 6 %. Зарегистрировать «предпринимательскую деятельность» можно и тем, кто сдает одну квартиру. Но хлопот будет больше: декларацию придется подавать поквартально, налоги платить тоже четыре раза в год - все это требует времени. А обычную декларацию оформляют раз в год, к тому же ее можно и по почте прислать. Но налог составит 13 %... Словом, у арендодателя есть выбор. К тому же, как отмечает Галина Белова, государство всячески уменьшает налоговые выплаты - и 13 % от стоимости квартиры покупателям квартир возвращают, и пенсионерам (в том числе арендаторам) предоставляют немало льгот. Однако граждане, сетуют налоговики, всячески уклоняются - к ним «по своей воле» приходит лишь 1 % налогоплательшиков, которые должны сообщать о своих доходах.

Не ждите, не подешевеет

Что касается перспектив рынка аренды жилья, то здесь, по единодушному мнению экспертов, ждать снижения расценок не стоит.

«Цены не упадут, не ждите - разве что притормозятся», - считает Людмила Илюшина. Главная причина - нехватка в городе квадратных метров, которых строится гораздо меньше необходимого. Если в 2005 году в оборот вошло 3,5 млн кв. м нового жилья, то в этом ожидается лишь около 2 млн. Да еще 5 млн кв. м в Петербурге ежегодно ветшает. Ввод жилья необходимо увеличить вдвое - тогда на рынке можно ждать реальных перемен.

Как полагает генеральный директор ООО «РусланD» Антон Алейников, цены встанут, когда арендаторы просто не смогут платить больше. Но пока платят, в первую очередь за счет иногородних. Петербург наряду с Москвой - центры экономики, рост ВВП у нас достигает 14 % (по России - 7 %), вот люди к нам и едут. Эта тенденция в ближайшем будущем сохранится. Но если доход на семью составляет около 30 000 рублей, ипотека недоступна. А именно ипотеку специалисты видят настоящей альтернативой аренде жилья, способной остановить рост арендных ставок.

Для тех, кому слегка за тридцать

Как считает заместитель генерального директора ООО «Служба ипотеки» Владимир Глинер, сегодня, когда ставки по кредиту на жилье доходят до 8 %, ипотеку может взять практически любой.

1-комнатная панельная квартира стоит около 90 тысяч долларов. Чтобы взять кредит на ее приобретение (на 20 - 30 лет), совокупный доход семьи должен составлять 30 - 50 тысяч рублей ежемесячно. Платить в течение многих лет семье придется по 18 - 22 тысячи рублей каждый месяц (это если берут квартиру с нулевым взносом, если платят первоначальный взнос, то кредит обойдется еще дешевле). В принципе, почти столько же сегодня стоит аренда - ставки стали соизмеримыми.

То есть сейчас молодые платежеспособные граждане со стабильным доходом вполне могут взять ипотеку, сдавая новую квартиру в аренду - она покроет платежи по кредиту. Аренда никак не может быть выше, чем ипотека на новое (свое!) жилье. Это и есть тот фактор, который остановит рост цен на аренду.

А час «икс» не за горами. По мнению В. Глинера, мы уже подходим к моменту, когда выгоднее будет купить жилье в ипотеку, чем снимать его, - вот только еще немного зарплата поднимется. Сейчас людей больше сдерживает не ежемесячный платеж, а первоначальный взнос - именно на него чуть-чуть не хватает зарплаты. Возможно, эти перемены произойдут уже в следующем году. И тогда цены на аренду остановятся.


Рынок аренды: цены растут


Антон Алейников, директор АН «РусланD»:


Рынок аренды отражает реальное изменение доходов населения и нисколько не повторяет динамику рынка купли-продажи. Основной спрос приходится на однокомнатные квартиры стоимостью до 300$, но таких вариантов в черте города практически нет. Люди, которые не в сотоянии платить больше, находят альтернативные варианты - арендубт комнаты или кооперируются, снимая одну квартиру на несколько семей. По нашим данным, в Петербурге на каждый десяток арендодателей приходится 70 потенциальных арендаторов, но только 15-20 из них могут снять жилье действующим арендным ставкам. Тем не менее, приходится констатировать: рост цен на рынке аренды неизбежен, тем более что после двухкратного подорожания петербургская недвижимость вновь стала малодоступной. Тем, кто не успел решить квартирный вопрос в начале прошлого года и пока не адаптировался к нынешнему уровню цен, пока придется пополнять ряды арендаторов. 

Сколько стоит снять квартиру?

Антон Алейников, директор АН «РусланD»:

-Много квартир на длительный срок снимают студенты, люди, приезжающие в Петербург учиться и работать с Севера и из-за Урала. Жилье в центральных районах города чаще всего спрашивают петербуржцы. Большим спросом пользуются северные районы и Невский район близ станции метро пр. Большевиков. Южные районы пользуются меньшим спросом. Клиенты стали более избирательны в выборе жилья: предпочитают снимать квартиры либо в новых домах, либо с приличным ремонтом, в хорошем состоянии, с приличной мебелью. Разница в цене между таким жильем и квартирой «эконом-класса» может составлять 20-30%. Сейчас люди предпочитают не рисковать, готовы платить за качественную услугу и безопасность. А безопасную сделку может обеспечить только агентство недвижимости, у которого создана высокотехнологичная услуга, которое давно уже работает на рынке. Агентство «РусланD» существует на рынке с 1996 года.

 


"Бюллетень недвижимости" выпуск 22 мая 2006 года

Малиновская Светлана Николаевна исполнительный директор АН "РУСЛАНD"

-Первый квартал 2006 года характеризовался резким скачком цен, безумным ажиотажем на рынке недвижимости, связанным со многими факторами, в том числе падением курса доллара. Этой ситуацией незамедлительно воспользовались продавцы недвижимости и девелоперы (строительные компании). Всюду мы видим рекламу: "квартиры дорожают каждую неделю, спешите..." Люди бросаются покупать "то, что осталось", не обращая внимание на качественные характеристики жилья, забывая о безопасности сделки..
Главный девиз - "лишь бы купить, лишь бы успеть". Этой ситуацией пользуются в том числе недобросовестные агенты и разного рода мошенники, оперирующие на рынке недвижимости. 
$ Новое жилье, конечно, является более качественным и более привлекательным с точки зрения эстетики. Однако надо понимать, что строительные компании, у которых были финансовые проблемы, в одночасье на росте рынка разбогатеть не могут - через какое-то время эти проблемы проявятся вновь. А у надежных стрит компаний цены на строящуюся недвижимость очень высокие, гораздо выше, чем на вторичном рынке. Поэтому совет такой: покупать жилье, конечно, надо, оно вряд ли станет дешевле, но делать это необходимо в спокойном режиме, не торопясь, тщательно все взвешивая. И не забывать о безопасности сделки, которую может обеспечить только профессиональное сертифицированное агентство недвижимости .

"Пресс Регион Плюс" №9 декабрь

Клиент всегда прав?

Антон Алейников, генеральный директор компании "РусланD":

-Подходы в решении конфликтных ситуаций могут быть разные. Естественно, они должны базироваться на принципах справедливости. Высококачественная услуга сама по себе подразумевает право клиента требовать от компании полного выполнения обязательств. Если в процессе оказания услуги права клиента нарушаются, мы всегда разбираем ситуацию по существу, в первую очередь выясняем, есть ли в ситуации чья-то вина. Исходя из полученной объективной информации, мы делаем оргвыводы: либо корректируем действия агентства, либо пытаемся найти компромиссное решение, которое устроило бы все стороны сделки. Все конфликтные ситуации очень внимательно изучаются, и на основании сделанных выводов принимаются адекватные меры. Мы никогда не оставляем клиентов один на один с проблемами. Наш принцип: бизнес превыше всего, но честь дороже.

 


«Квартиры и комнаты» №47(369) 5-11 декабря 2005 года


Как ускорить свою сделку?

Антон Алейников, генеральный директор компании "РусланD":

-Скорость проведения сделки? Она может зависеть от чего угодно, в том числе и от удачи. Но на первом месте, безусловно, стоит квалификация агента., который проводит сделку, а значит, клиент может заведомо ускорить эту процедуру, правильно выбрав риэлтерскую компанию. На втором месте – структура сделки, потому что рынок недвижимости сейчас очень подвижный, предложений много, и новые объекты появляются буквально каждый день. И, безусловно, одним из наиболее важных факторов является состояние документов на квартиру, а также готовность клиента оплатить услугу агентства недвижимости в полном объеме.

 


«Утро Петербурга» 17-23 ноября


Петербургские квартиры снова в цене

Антон Алейников, генеральный директор компании "РусланD":

-Сегодня рынок вошел в свое нормальное состояние, когда предложение превышает спрос, а цены перестали падать. Думаю, в ближайшее время рост стоимости жилья не превысит 1-2% в месяц. Рынок активизируется, и вновь на первый план выходит проблема безопасности проведения сделок. Часто квартиры, имеющие серьезные проблемы с документами или историей прав, отличаются заниженной ценой - и для профессионалов это повод насторожиться. Но в нашем арсенале есть технологии, позволяющие выявить наличие в истории квартиры нарушений, способных повлечь серьезные проблемы для покупателя. Если выявлена угроза оспаривания прав собственности на квартиру в будущем, агент обязательно предупредит клиента об опасности и предложит варианты мер предосторожности, позволяющих исключить вероятность возникновения «сюрпризов».

 


"Пресс Регион Плюс" март 2006 года


 

Антон Алейников, генеральный директор компании "РусланD":

Обучение необходимо в любой сфере, и особенно - в недвижимости. В компании "РусланD" подготовке специалистов придают серьезное значение. Мы добиваемся, чтобы наши сотрудники обладали всеми необходимыми профессиональными знаниями - от юридических знаний и навыков продаж до теории и практики документооборота, а также были пропитаны духом и философией компании. Агент должен также обладать такими качествами, как умение слушать, правильно и четко формулировать свои мысли, этике поведения в бизнес среде и, в конце концов, умением одеваться в соответствии с ситуацией. Чтобы "вырастить" хорошего агента требуется примерно год, т.к. теория без практики - ничто. И все же обучение первично: к нему нужно подходить серьезно, иначе результат работы специалиста обречен на провал. В нашей компании есть специальный курс для подготовки сотрудников. А тех, кто не первый день в этом бизнесе, мы направляем на обучение в Институт недвижимости.

«Бюллетень Недвижимости» №32(975) 02.05.2006 
Жилье дорожает. Что делать?

Антон Алейников, генеральный директор компании "РусланD":

Больше всего дорожает жилье эконом-класса, как в новостройках, так и на вторичном рынке. Самые ликвидные объекты – это 1-2 комнатные квартиры. Сегодня люди предпочитают приобретать отдельное жилье, поэтому цены на комнаты повышаются несколько медленнее. Наименьший рост цен наблюдается в сегменте дорогих объектов стоимостью свыше $ 150 тыс. Сейчас ситуация напоминает мне 2002 – 2003 гг., когда динамика роста цен была просто немыслима. Тогда это привело к истощению покупательской способности и стагнации рынка, которая продлилась более года. Однако, макроэкономическая ситуация в стране – увеличение зарплат бюджетникам, заявления правительства и ЦБ РФ о тенденции снижения курса доллара и многие другие причины, - в последние месяцы стимулировали лавинообразную волну спроса на жилье. Я уверен: «хрущевки», «корабли» и другие строения 60-70 гг. постройки не имеют перспектив. Когда рынок насытится, то цены в этом сегменте упадут. В перспективе спрос сместится в малоэтажное строительство. Совет один: не торопитесь, не нужно поддаваться истерике, хватая что попало, жилья хватит на всех!